A pressão do Mercado de Alojamento Local

O mercado de Alojamento Local é um dos mercados do setor do turismo mais quentes e promissores, sobretudo em Portugal onde nos últimos anos a procura tem crescido mais de 2 dígitos anualmente

Mediadores Imobiliários, gestores de propriedades, prestadores de serviços e proprietários independentes estão todos à procura de uma fatia deste bolo.

No entanto, apesar da explosão na procura, a oferta de habitações para Alojamento Local proliferou de tal forma que as margens têm conhecido alguma contração, levando os proprietários a procurar soluções mais eficientes para a Gestão de Alojamento Local.

Muitos proprietários gerem diretamente o Alojamento Local das suas propriedades, no entanto a contratação de operadores especializados em Gestão de Alojamento Local tem sido uma das opções mais utilizadas para otimizar custos e maximizar resultados.

Veja alguns dos prós e contras desta opção:

Vantagens de Contratar a Gestão de Alojamento Local a Terceiros:

Qualidade dos Anúncios

Geralmente os operadores de Gestão de Alojamento Local possuem experiência e valências para a publicação de anúncios ao nível de conteúdos, palavras-chave, imagens apelativas e otimização de preços.

Maior Visibilidade, Mais Faturação

Os anúncios publicados por entidades gestoras já implantadas no mercado e com algum volume de propriedades (super host) têm tendência a destacarem-se de idênticos anúncios publicados por anunciantes acabados de entrar.  O impacto na faturação, sobretudo nos primeiros meses, é significativo.

Comunicação com os Hóspedes e Welcome Kit

A comunicação com os hóspedes de forma atempada e profissional é determinante para a concretização de reservas, especialmente quando são colocadas questões difíceis, exigindo capacidade de resposta imediata. O check-in é mais uma das atividades críticas para o grau de satisfação dos hóspedes e, consequentemente, para a qualidade das reviews que tanto impactam nas vendas e na visibilidade da propriedade nas plataformas de anúncios. Além de informação útil, dicas e mapas, muitas entidades gestoras oferecem um Welcome Kit no check-in, o que contribui para uma primeira boa impressão e acrescenta valor na relação com os hóspedes.

Monitorização do Negócio

A maior parte dos gestores de Alojamento Local dispõem de plataformas agregadoras que permitem aos proprietários, com login próprio, conhecer a cada momento o calendário e origem das reservas, identificação dos hóspedes, quanto está a ser faturado, quais as campanhas em vigor, etc..

Decoração de Interiores e Equipamentos

A decoração de imóveis destinados a Alojamento Local, face à sua utilização específica e intensiva, necessita de cuidados especiais, devendo garantir um ambiente agradável e atraente, funcionalidade, durabilidade, resistência e otimização do budget.

Check-In, Check-Out, Inventário, Limpeza

As atividades de logística devem ser asseguradas 24h/7 de forma profissional, a fim de garantir satisfação dos hóspedes, segurança patrimonial e adequada preparação do espaço para novos hóspedes.

Marketing e Parcerias

As entidades gestoras de Alojamento Local, para além da presença na web (site, facebook, twitter), dispõem normalmente de soluções de email marketing ou CRM vocacionadas para a captação direta de hóspedes, bem como de parcerias com instituições e empresas para alojamento de colaboradores e visitantes.

Pacotes de Serviços

A disponibilização de pacotes de serviços (transfers, tours, restaurantes, saúde e outros) potencia a fidelização dos hóspedes e melhores reviews.

Faturação, Registos no SEF e Cobranças

Quer as ferramentas de faturação, quer as obrigações de registo no SEF e cobrança de taxas municipais devem cumprir os requisitos legais sem qualquer margem para incumprimento.

Otimização Fiscal

Num modelo de cessação de Alojamento Local, o proprietário apenas inclui no seu rendimento em IRS a parte que lhe cabe da receita dos hóspedes, líquida dos fee´s do gestor de Alojamento Local.

Inconvenientes de Contratar a Gestão de Alojamento Local a Terceiros:

Menor Contacto Direto com os Hóspedes

Muitos proprietários valorizam o contato direto com os hóspedes, mesmo quando os check-ins ou check-outs são feitos fora de horas, sem pré-aviso ou quando é necessário esperar na habitação longos períodos de tempo.

Quebra da Margem

Aparentemente, ao contratarem terceiros, os proprietários abdicam de parte das receitas. A avaliação da melhor opção deverá ter em conta as necessidades de know-how, estruturas logísticas próprias, experiência no negócio e disponibilidade de tempo.

Custos Escondidos

Existem fatores de custo imputáveis aos proprietários que muitas vezes não estão descritos de forma clara. Água, eletricidade, TV, wi-fi, manutenção e seguros são exemplos de fatores de custo que devem estar presentes nas decisões de investimento e de contratação de uma entidade gestora de Alojamento Local.

Conclusão

A decisão mais adequada para a contratação de terceiros para a gestão de Alojamento Local deve ser analisada caso a caso e depende da ponderação das vantagens e desvantagens apontadas em cima.

A entidade gestora de Alojamento Local deverá ter capacidade para avaliar em conjunto com o proprietário da viabilidade do seu negócio.

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